Een huurcontract afsluiten van een bedrijfspand kan een grote stap zijn. Het kan de eerste keer zijn dat je iets doet, of omdat je bijvoorbeeld gaat uitbreiden. Hoe dan ook verbind je jezelf vaak voor minimaal vijf jaar om dit pand te huren. Gaat het fout, dan blijf je die gehele periode aansprakelijk voor de huur. Belangrijk om dus goed voorbereid zo’n huurcontract te tekenen… en wij helpen je daarbij.
Stel het contract zo duidelijk en gedetailleerd mogelijk op
Zorg dat het huurcontract dat je afsluit zo duidelijk mogelijk is, en dat daarin zoveel mogelijk met betrekking op de huur en de bedrijfsvoering wordt vastgelegd. Hoe duidelijker in het huurcontract staat vermeld wat je met de ruimte wilt doen, des te beter zowel jij als de verhuurder weten waar jullie aan toe zijn. De in de praktijk gebruikte (ROZ-)modellen dekken niet altijd de lading van het contract. Uitgangspunt is namelijk ‘contractsvrijheid’. Dat betekent dat in veel gevallen wel van de wet kan worden afgeweken. Je kunt bijvoorbeeld afspraken maken over wat er in het gehuurde pand mag of moet worden geëxploiteerd en over de openingstijden. Allemaal zaken die ook de verhuurder aan kunnen gaan.
Het type bedrijfsruimte dat je wil gaan huren
Wat voor soort bedrijfsruimte je wilt huren, maakt juridisch veel verschil. Voor de huur van een winkelruimte gelden bijvoorbeeld veel strengere regels dan voor het huren van een kantoorruimte. Stel: een bedrijfsruimte benoem je in je huurcontract als een ‘overige bedrijfsruimte’, waar een kantoor onder valt, maar je gaat uiteindelijk ook producten verkopen. Dan gelden naar alle waarschijnlijkheid toch de strengere regels die er voor een winkel zijn en kun je veel moeilijker de huur opzeggen. Hier vind je een aantal voorbeelden van verschillende soorten bedrijfsruimten en de toepasselijke wetten en regels.
Je zit bij het huren van een bedrijfsruimte vast aan een huurperiode van tenminste vijf jaar. Heb je afgesproken dat je vier jaar wilt huren, dan geldt de overeenkomst toch voor vijf jaar. Alleen als je kiest voor een huurperiode van twee jaar of korter, geldt dit niet. Let hier dus goed op, want een jaar huur is een berg geld.
Wat gebeurt er bij een betalingsachterstand?
Betekent een betalingsachterstand het einde van het huurcontract? Niet per se. De rechter kijkt altijd of de ontbinding gerechtvaardigd is. Als er een lange geschiedenis van wanbetaling aan vooraf is gegaan, kan een ontbinding te rechtvaardigen zijn. Maar dat hoeft dus niet in alle gevallen zo te zijn. De rechter laat altijd zwaar meewegen dat een huurder voor zijn inkomen meestal afhankelijk is van de huur van het pand. De rechter kijkt ook hoe de verhuurder zich al die tijd heeft opgesteld. Heb je als verhuurder de slechte betaling lange tijd geaccepteerd? Dan is het lastig om dit als reden te gebruiken om de huurovereenkomst te ontbinden.
Als verhuurder is het lastig om de huurovereenkomst te beëindigen door opzegging. In geval van een winkelruimte duurt de overeenkomst minimaal 5 jaar. Vaak wordt zelfs uitgegaan van twee keer 5 jaar. Aan het einde van de eerste termijn zijn er twee gronden om de huur te mogen beëindigen: slechte bedrijfsvoering en dringend persoonlijk gebruik. Maar dan moet je de rechter hiervan wel kunnen overtuigen. Een overige bedrijfsruimte is voor de verhuurder eenvoudiger op te zeggen.
Wat moet je weten over de huurprijs van een bedrijfspand?
Het is natuurlijk ook van belang om afspraken te maken over de huurprijs. Hierbij moet je denken aan de hoogte, de datum van betaling en een eventuele huurprijswijziging. Daarbij is het belangrijk om afspraken te maken over de BTW, aangezien een bedrijfsruimte hiervan is vrijgesteld. In het geval jullie toch afspraken maken om BTW te betalen, dan moet dit worden gemeld bij de belastingdienst. Dit kan in enkele gevallen op den duur voor jou als huurder voordeliger zijn. Ga altijd na wat de huurprijs is voor vergelijkbare panden in de omgeving en neem daarbij meerdere factoren in overweging, zoals de locatie, het soort pand en de duur van de overeenkomst. Dit kan je helpen bij eventuele onderhandelingen over de huurprijs.
Onderhoudskosten en andere zaken
Daarnaast is het ook zeer belangrijk om afspraken te maken over het onderhoud van de ruimte of het pand. Doorgaans komen kleine reparaties voor eigen rekening en grote reparaties voor de rekening van de verhuurder. In het geval een verhuurder hiervan wil afwijken, is het van belang om dit contractueel vast te leggen. Sowieso kun je dit het beste vrij gedetailleerd in het contract opnemen om toekomstige problemen te voorkomen.
Hoe de bedrijfsruimte wordt opgeleverd
Ten slotte raden wij je aan om bij zowel het aangaan van de huurovereenkomst als bij opzegging van de huurovereenkomst een staat van oplevering op te laten maken. Op deze manier kunnen onnodige discussies over eventuele gebreken of veranderingen aan het pand worden vermeden.
